不動産の売却益にかかる税金、医療費控除を使って節税できる？

譲渡所得に対する税金は給与所得などの他の所得とは分けて別個に計算します。他の所得とは別に税金を計算するので分離課税といわれます。

譲渡所得に税率を乗じると、譲渡所得に対する税額を算定できます。

税率は不動産を所有していた期間によって異なります。

• 所有期間が5年以下の場合（短期譲渡所得）、税率は39％（所得税30％、住民税9％）
• 所有期間が5年を超える場合（長期譲渡所得）、税率は20％（所得税15％、住民税5％）

相続で取得した不動産を売却する場合、この所有期間の計算は、相続した日ではなく、元々その不動産を持っていた故人が不動産を手に入れた日から始まります。

税金を計算する際は、所得から各所得控除を合計した金額を差し引いて、課税対象となる所得額を減らします。
ここで注意すべきは、「所得には種類があり、所得控除をどの所得から順に差し引くかは予め決められている」ということです。

まずは総合課税の所得を合算した所得（総所得金額）から所得控除を差し引きます。
総合課税の所得には、給与所得や事業所得、不動産賃貸による所得、公的年金による所得などが含まれます。

総所得金額から所得控除を差し引いてもまだ所得控除の金額が残っていることがあります。
これが生じるのは、「総所得金額＜所得控除」の場合です。

実際には総所得金額よりも所得金額が多くなるケースは少数派です。 不動産の売却で譲渡所得の生じた人すべてに所得控除を使った節税が可能なわけではないのです。

また所得控除による譲渡所得の節税効果は期待するほど大きくならないのが通常です。
たとえば医療費控除の場合ですと、医療費控除が90万円、不動産の譲渡所得2,000万円の他に所得がなかったとすると、医療費控除による譲渡所得税の節税効果は18万円（90万円×20%）に過ぎません。「それじゃあ、せっかく所得控除ができてもあまり嬉しくないなぁ」と思う方もいるかもしれませんね。

実は不動産の売却ではもっと効果的に節税できる特例が用意されており、特例を利用すると税額を大幅に引き下げることができます。税額ゼロになることもめずらしくありません。不動産売却時の税金を賢く節約するなら、所得控除による節税もさることながら、お得な特例を絶対見逃さないようにすべきでしょう。

まとめ

不動産を売却した際、売却代金から諸経費を引いた利益（譲渡所得）に対して税金がかかります。取引の規模が大きい分、不動産の譲渡所得に対する税金は多額になりがちです。

医療費控除を含む所得控除を使って譲渡所得を節約できることがあります。給与所得など総合課税の対象となる所得を合算した総所得金額よりも所得控除の額が大きいときは、総所得金額から控除しきれなかった所得金額を譲渡所得から差し引くことができ、その分、譲渡所得に対する税金を引き下げられます。

ただし、実際にはそのようなケースは限られており、リタイヤした方や医療費の支払が多い方など一部の方のみが該当します。また所得控除による譲渡所得の減税効果は期待するほど大きくなりません。

それよりも「居住用財産の3000万円特別控除」や「相続空き家の3000万円特別控除」、「10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」といった特例の方がはるかに効果的です。
譲渡所得に対する税金を大幅に減らせるお得な特例を見逃さないようにして賢く節税しましょう。